כיצד לפעול נכון בישורת האחרונה בפרויקט התחדשות עירונית

"אנו שמחים להזמינכם לאירוע הריסת המבנים הישנים שלכם". אין בעל דירה בפרויקט התחדשות עירונית שלא מתרגש למראה הודעה כזו. מראות וניחוחות של סיום הפרויקט וכניסה לדירה החדשה כבר מציפים את רגשותיו, והתחושה היא שאין כוח בעולם שיכול לפגוע עכשיו בהצלחת הפרויקט. לשמחתנו אנו מעורכי הדין הבודדים בישראל שזכו להוביל פרויקטים של פינוי בינוי משלב החתימה על ההסכמים ועד לשלב האכלוס, ולכן אנו יודעים באופן מעשי כי גם בשלבים האחרונים של פרויקט, ישנם כמה דגשים קריטיים שאליהם בעלי הדירות חייבים לשים לב, כדי למסור את המפתחות לדירה הישנה ליזם ולהיכנס לדירה החדשה בצורה רגועה ובטוחה. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, עם מאמר הפורט את הדגשים החשובים בשלבים האחרונים לפני פינוי הדירות הישנות ובעת קבלת הדירות החדשות.

אחרי שליווינו אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אנו יודעים שרק דבר אחד בטוח בפרויקט התחדשות עירונית והוא שאסור לנוח על זרי הדפנה ויש לשמור על יסודיות ומקצועיות לאורך כל שלבי הפרויקט. לשמחתנו, נכחנו במספר רב של טקסי הריסת בניין מרשימים, שבהם ראינו כיצד זיכרונות, היסטוריה ונוסטלגיה נערמים לרגע אחד בתוך הר של שברי בניין הממלאים את עיניהם של בעלי הדירות בדמעות של אושר, געגוע וציפייה לדירה חדשה. אך מיד לאחר אותם טקסים מרגשים, ידענו שהמלאכה עדיין בעיצומה וכי ישנן לא מעט פעולות מקצועיות שחשוב מאוד שיתבצעו עוד בטרם הריסת הבניין הישן ועד לרגע האכלוס בדירות החדשות. הכירו את השלבים האחרונים בפרויקט פינוי בינוי ומה הם הדגשים לכל שלב.

שלב הקצאת הדירות החדשות ושדרוג

שלב הקצאת הדירות החדשות מגיע לאחר החלטת הרשות המקומית לאשר את היתר הבנייה בתנאים, ואישור תוכנית עיצוב אדריכלית. בשלב זה, בעלי הדירות צריכים לבחור את דירתם החדשה בהתאם להסכם שעליו חתמו. קיימות 3 אופציות מרכזיות לביצוע חלוקת הדירות בין הבעלים, כפי שאפרט להלן:

האופציה הראשונה: סדר בחירה שמאי דו שלבי – שמאי בעלי הדירות קובע את טבלת הבחירה ובה סדר העדיפות בין בעלי הדירות לבחירת הדירה, לאחר מכן כל בעל דירה בהתאם למיקומו בטבלה בוחר את דירתו החדשה. האופציה השנייה: סדר בחירה שמאי חד שלבי – שמאי בעלי הדירות קובע את סוג ומיקום הדירה החדשה עבור בעלי הדירות, בהתאם להוראות ההסכם. האופציה השלישית: ביצוע הגרלה בין בעלי הדירות לצורך קביעת מיקום הדירה החדשה.

כשזה נוגע לבעלי הדירות המיוצגים על ידינו, אנו כמשרד עורכי דין, לא מאמינים בהגרלות ובמזל ומתחברים לסדר וארגון, גם בתהליך בחירת הדירה החדשה. לכן, אנו מייצרים בכלל הפרויקטים שאנו מלווים, מנגנון הקצאת דירות ישים וברור המוסכם על כלל בעלי הדירות. לאחר בחירת הדירות החדשות, יוזמנו בעלי הדירות על ידי היזם לביצוע שינויים פנימיים בדירה החדשה, ככל שירצו בכך (יש לשים לב כי נקבעת הוראה בהסכם המאפשרת לבעלי הדירות לבצע שינויים פנימיים בסיסיים בדירה ללא עלות) וקבלת אפשרויות לשדרוג לדירה בעלת שווי גבוה יותר בפרויקט, בשלב זה חשוב מאוד לא להקל ראש באופציות הניתנות, שאולי יעזרו לכם לייצר חווית מגורים אשר מותאמת לצרכים האישיים שלכם.

שלב החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי

רגע לפני שהשופלים מתחילים במלאכת ההריסה של הבניין הישן, מגיע השלב החשוב ביותר בפרויקט – חתימה על מסמכי הליווי הבנקאי. בשלב זה נוצר קשר ראשון בין בעלי הדירות לבין גוף המימון אשר יעניק את הליווי הפיננסי לפרויקט. לשלב לזה משמעות מכרעת בכל מה שקשור לשמירה והגנה על בעלי הדירות ולכן יש לדאוג לליווי משפטי צמוד, מקצועי וייסודי. נזכיר כי כבר בשלב החתימה על הסכם הפרויקט נבחנו כלל החשיפות ונקבעו בהסכם הערבויות שעל היזם להנפיק לבעלי הדירות, כגון: ערבות חוק מכר בשווי הדירה החדשה, ערבות דמי שכירות, ערבות מיסים, ערבות בדק, ערבות רישום וכיו"ב. ראשית, יש לבחון את גוף המימון ולוודא כי גוף המימון עומד בהוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974. שנית, בשלב החתימה על מסמכי הליווי הבנקאי, חשוב לוודא כי כלל הערביות קיימות, שכל הסכומים הנקובים בערבויות תואמים להוראות ההסכם ולאופי הפרויקט, ומעבר לכך, יש לבחון כי הנוסח שלהן מאפשר חילוץ מהיר במקרה שהיזם מפר את אחת מהתחייבויותיו במסגרת הסכם הפינוי בינוי.

מעבר לקבלת הערבויות המתאימות והקפדה על ניסוח תקין שלהן, יש לוודא כי מסמכי הליווי הבנקאי שעליהם חותמים בעלי הדירות, הבנק המלווה והיזם, לא מייצרים חשיפות לבעלי הדירות מול הבנק המלווה וכי קיים סעיף נון ריקורס (Non Recourse – אשראי ללא זכות חזרה), המונע מהבנק לפנות לבעלי הדירות בדרישות או תביעות במקרה שבו היזם לא עומד בהחזרי ההלוואה לבנק המלווה. בנוסף לכך, יש לוודא כי במסמכי הליווי הבנקאי נקבעת הוראה כי כל הכספים שיקבל היזם במסגרת הפרויקט ייכנסו ישירות לחשבון בנק סגור אשר מנוהל על ידי הבנק המלווה ואשר לא מאפשר ליזם להוציא כספים מהחשבון לטובת פרויקטים אחרים, ובכך ניתנת שכבת הגנה נוספת לבעלי הדירות.

להרחבה בנושא הערבויות ניתן לפנות למאמר של עו"ד רועי דהן בנושא

מסירת הדירות הישנות ליזם

רק לאחר שווידאנו כי יש גוף מימון תקין אשר עומד בהוראות החוק וההסכם אשר מנפיק את כלל הערבויות הנדרשות וכלל בעלי הדירות חתמו על מסמכי הליווי הבנקאי, יוציא היזם את הודעת פינוי לבעלי הדירות, כאשר הנוהג הוא שתקופת הפינוי נעה בין 90-120 ימים.

בשלב תקופת הפינוי, יש כמה נקודות חשובות שעל בעלי הדירות לבצע כדי שיוכלו להתפנות בבטחה, כמפורט להלן: יש לפנות לכלל הספקים ולרשות המקומית לשם סגירת כל החשבונות השוטפים כגון: ארנונה, מים, חשמל, גז, וכו'. כמו כן, יש לוודא כי אין לבעלי הדירות חובות לגופים אלו. בטרם מסירת המפתחות לדירה ליזם, יש לוודא כי ב"כ בעלי הדירות מקבל לידיו הנאמנות את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, את ערבות דמי השכירות לתקופת הבנייה ולא פחות חשוב – פוליסת ביטוח לביצוע העבודות. חשוב לזכור, מרגע מסירת הדירה ליזם, מתחיל הליך ביצוע ארוך של 3-5 שנים (תלוי במספר הקומות של הבניין החדש), תקופת הביצוע מלאה בחשיפות וסיכונים, ולכן, רק לאחר שהבנק המלווה מסר את כלל הערבויות והביטחונות, ניתן למסור את הדירות הישנות ליזם.

תקופת הביצוע – לפקח, לבטח ולשמור על קשר

הוזמנתם לטקס מרגש, מלא כיבוד ונאומים, מיד לאחריו התחילו לעבוד מנופי ההריסה והתחילה תקופת הביצוע. מניסיוננו, בכלל הפרויקטים שייצגנו בעלי דירות, בשלב זה ניתן היה להרגיש את האופוריה באוויר. אולם, חשוב לזכור כי גם בתקופת הביצוע, אתם עדיין הבעלים של הקרקע ויש לכך משמעות. הראשונה והחשובה היא לוודא כי המפקח של הפרויקט מגיע למתחם הפרויקט לפחות פעם בשבוע ומגיש דו"חות פיקוח הנותנים תמונת מצב לבעלי הדירות על התקדמות הבנייה בהתאם להיתר הבנייה ועל פי לוחות הזמנים שנקבעו בהסכם. המשמעות השנייה היא נזיקית, אנו שומעים מידי חודש על תאונות עבודה באתרי בנייה, בהם, במקרה הטוב, נפצעים פועלים. במידה שלא הונפקה פוליסת ביטוח מחברת הביטוח של היזם, אשר בעלי הדירות רשומים כמוטבים בה, גם בעלי הדירות, כבעלי הקרקע, עלולים למצוא את עצמם חשופים לתביעות מצדדי ג', אשר נפגעו במהלך ביצוע העבודות במקרקעין.

מסירת הדירות החדשות והחזרת הערבויות הבנקאיות

בשעה טובה, הגענו לרגע הגדול של מסירת הדירות החדשות, אך זה עדיין לא אומר שאפשר לחגוג ולפתוח שמפניות. גם ברגע הכמעט אחרון בו הפרויקט מוכן ובנוי, יש לנהוג בצורה מקצועית, יעילה ויסודית, כפי שאפרט להלן: בשלב מסירת הדירות החדשות יש לוודא כי כלל הדירות נמסרות בנוכחות בעל הדירה ומפקח הבעלים. לאחר בדיקת הדירה על ידי המפקח, יימסר לבעל הדירה והיזם, פרוטוקול מסירה המפרט את כל הליקויים שעל היזם לתקן (ככל שקיימים).

נוסף על כך, בעת מסירת הדירות החדשות, היזם ידרוש לקבל בחזרה את ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה ואת הערבות להבטחת תשלום דמי השכירות. שימו לב! החזרת הערבויות ליזם תתבצע אך ורק במקביל לקבלת מכתב החרגה סופי ובלתי מותנה מהבנק המלווה, המופנה לבעל הדירה. במסגרת מכתב ההחרגה, הבנק המלווה מאשר באופן רשמי שהדירה החדשה שנמסרה, מוחרגת מהשעבוד של הבנק המלווה וכי לבנק אין כל טענה או דרישה מהבעלים, בקשר לדירה שנמסרה. כמו כן, יש לוודא כי היזם מפקיד בנאמנות אצל עורך הדין המייצג את בעלי הדירות, שתי ערביות חשובות: ערבות הבדק וערבות הרישום. ערבות הבדק ניתנת כבטוחה לכך שהיזם יתקן את הליקויים בשנת הבדק, ערבות הרישום ניתנת כבטוחה לכך שהיזם יבצע את רישום הבית המשותף בצורה תקינה.

רק לאחר שהתקיים כל האמור לעיל, ניתן להחזיר ליזם את ערבויות חוק המכר ודמי השכירות, לקבל את המפתח ולהיכנס לדירה החדשה בשמחה. כדאי שתדעו כי אף על פי שנכנסתם לדירה החדשה והפרויקט מאוכלס, תפקידנו כעורכי הדין המייצגים את בעלי הדירות לא תם, אלא לאחר תום שנת הבדק הראשונה ורישום הבית המשותף.

לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אשר חלקם אוכלסו ועברו את תהליך הפינוי בינוי מתחילתו ועד סופו, הבנתי על בשרי, כי אין להקל ראש בשום שלב. לעניות דעתי, היסודיות, המקצועיות וההקפדה על כלל הפרטים לאורך כל שלבי הפרויקט, הכרחית להצלחתו של פרויקט ההתחדשות העירונית ולהובלת בעלי הדירות המיוצגים על ידינו לדירה החדשה