את פירמידת הצרכים של אברהם מאסלו הרבה מכירים – התיאוריה הפסיכולוגית המלמדת על המעבר של בני אדם מצרכים בסיסיים של הגנה וביטחון ועד לצורכי המימוש וההגשמה העצמית. כולנו יודעים כי ענף ההתחדשות העירונית התחיל מתוך רצון אמיתי להגן על תושבי ישראל מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים, על ידי חיזוק של מבנים ותיקים קיימים או הריסה של מבנים ותיקים קיימים ובנייה מחדש של מבנים חדשים ומוגנים הרבה יותר, הכוללים מרחבים מוגנים (ממ"ד) ובנויים על פי תקן המגן מפני רעידות אדמה. אך עם השנים והעדר קרקעות מופשרות לבנייה, הפך הענף לסוג של "אקזיט נדל"ני", כזה שבעיקר מאפשר לבעלי דירות לשדרג את רמת החיים שלהם ללא השקעה כפסית מצידם ("עסקת נטו")ועונה על צורכי ההגשמה והמימוש שלהם. אך החיים חזקים מהכל. ביום 7.10, בעקבות האסון שכולנו חווינו,התהפכו היוצרות וקיבלנו תזכורת מכאיבה על הצורך האמיתי והבסיסי ביותר, המקבל מענה כשמבצעים פרויקט התחדשות עירונית והוא שמירה על חיי אדם. ופתאום הקולות שהיוו חסם קנייני מקרב בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, כעת רוצים לקדם ולמהר. ועדיין, כפי שידוע לכולם, התחדשות עירונית זה עסק מורכב אשר אורך לא מעט שנים ולא מעט הליכים ובירוקרטיות, התארגנויות וסחבת עד שמקבלים את המפתח לדירה החדשה. אבל כשהמטרה האמיתית עומדת מולנו, נדרש מאיתנו, כעורכי דין המייצגים בעלי דירות בהתחדשות עירונית, למצוא פתרונות מיידיים עבור בעלי הדירות, כאלה שיוכלו להפוך את שלב ההמתנה להרבה יותר מהיר, ולמעלה מכך – הרבה יותר מוגן ובטוח.
הפרויקט אורך זמן רב – מה קורה אם הבניין הקיים מוכרז כמבנה מסוכן עוד לפני הריסתו?
בשנים האחרונות ראינו דוגמאות של בנייני מגורים ישנים שתושביהם ניצלו ברגע האחרון מקריסה בגלל ערנות של אזרחים ופעולה מהירה של הרשויות. אך גם במקרים אלו, כמו הבניין ברחוב סרלין בחולון שקרס או הריסה יזומה של בניין ברחוב ביאליק ברמת גן, קיבלו תהודה תקשורתית נמוכה ולא הניעו לפעולה, עד שהגיעה המלחמה הנוכחית ושינתה את השיח והמחשבה.
חשוב לזכור כי המטרה בקידום התחדשות עירונית היא לנהל תהליך נכון וגם בטוח עבור בעלי הדירות. וכדי לבצע תהליך כזה עלינו להסביר היטב את הצורך והסיבה להתחדשות. אחד השלבים הראשונים שאנו בוחנים עבור בעלי הדירות אותם אנו מייצגים הוא: מה קורה אם במהלך הליכי תכנון ועוד לפני שהפרויקט קורם עור וגידים הבניין הקיים יוכרז על ידי הרשויות כמבנה מסוכן? בין אם בגלל טיח מתקלף שעלול ליפול על עוברים ושבים או קיומם של סדקים בקירות / ברזלים חשופים, לרבות כתוצאה מנפילת טילים או רקטות בסמוך למיקום הבניין הקיים'?
מכיוון שכבר נתקלנו בעבר במקרים בהם בניינים ותיקים אותם אנו מייצגים ואשר נמצאים בהליכים של התחדשות עירונית, הוכרזו על ידי הרשויות כמבנה מסוכן, אנו, כעורכי דין של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, דורשים ומקבלים תקציבים במסגרת הסכם ההתקשרות עליו חותמים בעלי הדירות, לצורך התמודדות עם דרישת הרשויות וכן הסרת המסוכנות מהבניין, לרבות על דרך של חיזוקים קונסטרוקטיביים לבניין הקיים, תיקוני טיח, מימון עבודות קבלניות לטיפול בעמודים עם ברזלים חשופים וכו', כך שמעבר לחיסכון הכספי המיידי שיהיה לבעלי הדירות (שללא תקציב ייעודי לנושא מהיזם ייאלצו לממן מכיסם את התיקונים הנ"ל), בעלי הדירות ייהנו מגוף מקצועי שייקח תחת חסותו את התיקונים הנחוצים הללו.
חשוב להבהיר – קבלת התחייבות חתומה מצד יזמים למימון הליכים אלו להסרת מסוכנות והתמודדות עם דרישות הרשויות, קריטית בשלבים מוקדמים של הפרויקט, ומהווה כיום תנאי עיקרי במסגרת מכלול השיקולים אם להתקשר בהסכם התחדשות עירונית עם יזם כזה או אחר.
שדרוג איכות החיים מתחיל כבר בחתימה על ההסכם מול היזם ולא רק לאחר ההריסה
מטבע הדברים הבניינים המיועדים לפרויקטים של התחדשות עירונית הם בניינים ותיקים מאד ובלא מעט מקרים גם מוזנחים. ההזנחה, פגעי הזמן ופגעי מזג האוויר, בלא מעט מקרים ניכרים היטב על חווית המגורים הרעועה לה זוכים בעלי הדירות בבניינים הקיימים. לכן, בטח בתהליך מורכב וארוך כמו קידום פרויקט התחדשות עירונית, בתהליך בו בעלי הדירות הם שותפים מלאים לעשייה ולקידום, אסור להשלים עם המצב בו בעלי הדירות יצטרכו "לסבול בשקט" עד לשלבי ההריסה. זו הסיבה שחשוב מאוד לוודא, וכך אנו פועלים כבר לא מעט שנים, כי כבר במשא ומתן הראשוני מול החברה היזמית יכנס סעיף חשוב מאוד, לפיו מתחייב היזם לתקן מפגעים ברכוש המשותף הגורמים לבעלי הדירות לסבול בזמן שהם ממתינים שכלל המשוכות הבירוקרטיות יעברו ונוכל להתקדם עם הפרויקט. תקציב זה נועד לטפל במפגעים כגון: נזילות מהגג, סתימות ביוב, חצר מוזנחת ועוד. אחד מתפקידנו, כעורכי דין המייצגים את הדיירים, הוא לעשות הכל על מנת שבעלי הדירות יוכלו להמתין בסביבת מגורים מכובדת ומכבדת עד להשלמת הפרויקט, וכמובן לנסות לצמצם עד למינימום האפשרי את ההוצאות הכספיות שיש לבעלי הדירות בבניינים הקיימים עד להריסתם.
מייצרים מיגון מקסימלי עד ההריסה
כפי שכבר הזכרנו מסע ההתחדשות העירונית הוא ארוך ומורכב ויכול להימשך שנים. אך האם זה אומר שבגלל שבחרנו להתקדם בתהליכי התחדשות עירונית אנו צריכים להמשיך להסתכן בעוד מספר שנים של סכנה ואיומים? הרי המחשבה ההגיונית אומרת, מי ישקיע כעת בפרויקט שגם ככה מיועד להריסה ולבנייה מחדש? התשובה היא חד משמעית- המיגון חייב להשתדרג ומיד.
אולם, יחד עם זאת שהתשובה היא חד משמעית היא גם מאוד תלויה. היא תלויה בבחירה של עורכי הדין המייצגים אתכם ומה מניע אותם.
אחרי שנים ארוכות בתחום ואלפי בעלי דירות בהתחדשות עירונית, כולל מסירה של פרויקטים משלב ההתארגנות ועד לאכלוס, אנו יודעים כי התחדשות עירונית היא עסק של אנשים ולא עסק של בניינים. ועל אותם בעלי דירות צריך לשמור ולכן חשוב להבין כי איכות החיים בזמן ההמתנה היא חלק מהעסקה ובטח לאחר ה- 7.10. כיום אנו יודעים כי חובה עלינו להיכנס למשא ומתן מול היזם ולוודא כי נכנס להסכם סעיף תקציבי מיידי לצורך השמשת המקלטים הקיימים כולל- שיפוץ המקלט, בחינה איכות המיגון שבו, ניקיון המקלט, פסים זוהרים במדרגות לצורך הבטיחות, הצבת ריהוט בסיסי חשוב ועוד.
מדינת ישראל ובתוכה גם ענף ההתחדשות העירונית לא יחזרו להיות מה שהיו לפני ה-7/10 . וכמי שליווה ומייצג אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, שחלק גדול מהם אוכלסו או נמצאים בשלבים מתקדמים, אני יודע שכמו במדינה כך בהתחדשות העירונית – כוחנו באחדותנו.
הסירו את כל חילוקי הדעות המיותרים, צרו נציגות חזקה, בחרו יועצים נכונים שידאגו לכלל הצרכים שלכם ונהלו במשותף את התהליך. רק כך תוכלו להוביל להתחדשות עירונית חזקה, בטוחה ומוצלחת.
