ערבויות נכונות בהתחדשות עירונית כמתכון לביטחון

בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית בקידום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, זאת בין היתר לאור מחסור בקרקעות מופשרות לבנייה רוויה, דרישה גוברת לדירות מגורים בעיקר באזורי הביקוש וכמובן הצורך במיגון, חידוש וחיזוק מבנים וותיקים מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. אולם, במסע ההתחדשות העירונית אל עבר הדירה החדשה היוקרתית והבטוחה, יש לא מעט קשיים, סכנות וחשיפות העלולות להפוך את חלום ההתחדשות העירונית לסיוט גדול ומתמשך עבור בעלי הדירות. עוה"ד רועי דהן, שותף ומייסד, במשרד עורכי הדין KDC, עם מאמר המפרט באופן מלא כיצד ייצוג משפטי נכון, ייסודי ומקצועי, הממפה את כלל החשיפות בתהליך ומקפיד בדרישת כלל הערבויות המתאימות יכול להעניק לבעלי הדירות בהליך של התחדשות עירונית ראש שקט וביטחון בתהליך.

להבדיל מעסקאות נדל"ן המבוססות על רכישת קרקע ובנייה עליה, בפרויקטים של התחדשות עירונית קיימת מורכבות מובנת כאשר מצד אחד, בעלי הדירות בהתחדשות עירונית נכנסים ל"עסקת נטו" והם לא אמורים להוציא ולו שקל אחד מכיסם בקשר עם הפרויקט, ומצד שני, בעלי הדירות נדרשים "לסכן" את הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם לטובת חלום של קבלת דירה חדשה בעוד מספר שנים. אך כמו בכל עסקה מקצועית ומורכבת עם פוטנציאל רווח גדול קיים גם פוטנציאל סיכון משמעותי מאוד שברוב המקרים אתם, כבעלי הדירות אפילו לא מודעים אליו. בדיוק לשם כך, משרדנו, המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, נכנס לתמונה. תפקידנו לדאוג לכך שיהיו לכם, בעלי הדירות, את כלל הערבויות והבטוחות הנכונות והמתאימות, שידאגו לכך שתוכלו להתקדם בפרויקט ולוודא את מימושו בבטחה.

החשיפה הגדולה : מה אם היזם פושט את הרגל לאחר הריסת הדירה הישנה?

בהחלט ניתן לומר שמדובר בחשיפה הגדולה והמשמעותית ביותר עבור בעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית – מה מבטיח עבור בעלי הדירות את שווי הדירות שלהם שנהרסו, במקרה שבו היזם פושט רגל או נעלם?

בהקשר זה יש לזכור שתהליכי התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינוי בפרט עלולים לארוך לא מעט שנים. תקופה ארוכה מאוד אשר במהלכה יכולות לצוץ בעיות ואתגרים רבים בכל חברה יזמית ובמיוחד כאשר מדובר בפרויקטים של התחדשות עירונית הדורשים איתנות פיננסית ו"כיסים עמוקים". אומנם ברוב מוחלט של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית עוברים ללא בעיות מיוחדת אך באותה נשימה חשוב לומר שלאורך השנים לא מעט מהחששות התממשו ובעלי הדירות עברו מהתחדשות עירונית לסיוט משפטי.

חשוב להדגיש שהטיפול הראשוני לקראת החשיפה הזו מתחיל דווקא בשלבים הראשונים של הפרויקט, בתהליך מכרז היזמים. ביצוע מכרז יזמים הוא שלב קריטי אשר יכול לסייע רבות לפרויקט להגיע אל קו הסיום. בשלב זה חשוב שבעלי הדירות יקבעו, יחד עם משרד עורכי הדין המייצג אותם, את הקריטריונים הנדרשים כדי שחברה יזמית תוביל יחד איתם את הפרויקט, כגון: בחינת האיתנות הפיננסית של החברה, הניסיון של החברה בפרויקטים דומים ובערים דומות, המלצות מבעלי דירות, אופי ההסכמים והעמידה בהם, בעיות ופערים משפטיים ועוד, אך מכרז היזמים לבדו אינו מספיק כאשר מדובר בתהליך שיכול להימשך כעשור.

לצורך כך חשוב לוודא שתעמוד לרשות הבעלים ערבות בנקאית לפי חוק המכר בשווי הדירה.

אבל רגע, על איזה שווי דירה תינתן הערבות הבנקאית? האם לפי שווי הדירה הישנה? או שמא לפי שווי הדירה החדשה? במקרה הזה חשוב מאוד שאתם כבעלי הדירות תבינו כי ברגע שמסרתם את המפתח של דירתכם הישנה ליזם, אתם למעשה ביצעתם את חלקכם בעסקה. ומכאן נותר לחברה היזמית לעמוד בחלקה בעסקה, כלומר, להשלים את הפרויקט ולמסור לכם את הדירה החדשה. ולכן הערבות הבנקאית האמורה להינתן במקרים הללו היא ערבות בנקאית לפיי שווי הדירה החדשה.

דואגים לתקופת ההמתנה ומבטיחים את דמי השכירות בזמן הפינוי

במסגרת עסקאות פינוי-בינוי" ובפרויקטים של תמ"א הריסה ובנייה, בונה היזם בניין חדש, הכולל דירות חדשות לבעלי הדירות ודירות עבורו, הנמכרות בשוק החופשי. בשלב זה אתם כבעלי הדירות נאלצים להתפנות לדירות שכורות, וזאת למשך כל תקופת בניית הפרויקט. במשך תקופה זו מחויב היזם לשלם עבורכם את דמי השכירות החודשיים, שכן, כפי שצוין מעלה, בעלי הדירות בהתחדשות עירונית נכנסים ל"עסקת נטו" ולא ישלמו מכיסם שום תשלום.. מדובר בשלב שבו המעמסה הכלכלית על היזם היא אדירה ולכן חשוב לוודא כי נעשתה בחירה מושכלת ומסודרת של היזם במהלך המכרז אשר בחנה את האיתנות הפיננסית וניסיון העבר המתאים. במקביל הכרחי גם לדאוג לערבות בנקאית מתאימה אשר תבטיח את תשלום דמי השכירות. הערבות המקובלת במקרים אלו היא ערבות אישית הניתנת לכל אחד מבעלי הדירות, מדובר בערבות בנקאית אוטונומית בגובה השווה לסך דמי השכירות במכפלת חודשים מתקופת הבנייה שנקבעה בהסכם מול היזם. הערבות תיוותר בתוקפה החל במועד מסירת הדירה הישנה ליזם ועד לקבלת המפתח לדירה החדשה, ותימסר לבעלי הדירות כתנאי לפינוי הדירה הנוכחית.

נשמרים מעול המיסים ודואגים לפטור

עסקת התחדשות עירונית היא עסקה במקרקעין לכל דבר וכך גם היא מדווחת לרשות המיסים. כיום, חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור לבעלי הדירות ממיסוי בפרויקטים בהתחדשות עירונית. העניין הוא שעל מנת לקבל את הפטור חשוב לוודא כי מגישים את הבקשה בצורה מקצועית ונכונה אך יותר חשוב מכך לבקש את הבקשה לפטור בזמן המיועד לכך. אי בקשה של פטור מיסוי מקרקעין בזמן או הגשת בקשה לא נכונה עלול להוביל להחלת סנקציות ולחבות במיסים. לאור האמור, כתנאי לפינוי הדירה הקיימת, ומעבר לקבלת הערבות בשווי הדירה החדשה ולקבלת ערבות דמי השכירות, יציג היזם לבעלי הדירות אישור על פטור מתשלום מיסים בגין הפרויקט או לחלופין ערבות בנקאית בשווי חשיפת המס.

בדק ורישום – דאגו לעצמכם למעטפת הערבויות המלאה

בעלי הדירות בהתחדשות עירונית עתידים לקבל דירה חדשה מהקבלן וכמו כל בעל דירה חדשה גם הם חייבים לבחון היטב את מצב הדירה החדשה לאחר שהתקבלה וכמובן לוודא כי היזם דואג לבצע רישום של הדירה על שמם בטאבו, כולל כל ההצמדות של הדירה (חניה, מחסן וכו'). חשוב כי כבר בחתימה על ההסכם מול היזם תוודאו כי קיימות לכם ערבויות בדק ורישום המאפשרות לכם, אם היזם מתעכב בביצוע איזה מהתחייבויותיו, להשלים מכיסכם את פערי הביצוע / תיקון ליקויים בדירה החדשה או את פערי רישום הדירה החדשה על שמכם ולממש את הערבויות.

תבטחו את עצמכם גם בתוך אתר הבנייה

אחת הנקודות החשובות, שעל אף חשיבותה, ביותר מידי מקרים לא ניתן לה מספיק דגש, היא סוגיית הביטוח ופוליסת הביטוח שתינתן לבעלי הדירות בתקופת ביצוע העבודות ביחס לעבודות שיבוצעו באתר הבנייה שבשטחו היה הבניין הישן. לצערנו אנו שומעים לפחות אחת לחודש על אירועי בטיחות קשים באתרי בניה המסתיים במקרים הטובים בפציעות לא קלות. מה הקשר לבעלי הדירות אתם שואלים? חשוב מאוד לציין את העובדה כי בעלי הקרקע בהתחדשות עירונית לעולם אינם מתנתקים מהקרקע ולכן באופן תיאורטי אם קורה אירוע ביטוחי בזמן העבודות על הפרויקט הם חשופים לתביעה. אי לכך בעלי הדירות חייבים לוודא כי הם אינם מתפנים מהדירה הישנה לפני שהם מקבלים פוליסת ביטוח על שמם לכל אירוע שעלול לקרות באתר הבנייה.

ייחודן של עסקאות התחדשות עירונית, המורכבות והסיכונים הטמונים בהן, מחייב אתכם, בעלי הדירות, להעניק לעניין הבטוחות והערבויות חשיבות עליונה בתהליך. החשיבות של כל אחת מהבטוחות יחד עם דאגה ועבודה יסודית לדרישה של כלל הבטוחות והערבויות יחד, אמורים לספק לבעלי הדירות הגנה בכל אחד משלבי הפרויקט ואף זמן מה לאחר סיומו, וגם להוות תמריץ עבור היזם של הפרויקט להביא לסיום הפרויקט בדרך המהירה ביותר.