העיר תל אביב-יפו שנחשבת לפורצת דרך בהיבטי נדל"ן והתחדשות עירונית דואגת לאורך השנים ליצר סדר וודאות גם ליזמים וגם לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית. אך גם בעולם התכנוני המסודר של מינהל ההנדסה של עיריית תל אביב, לעיתים היה נדמה כי ישנם אזורים בהם כף רגלה של ההתחדשות לא תדרך. אך, לפעמים, ובאופן די נדיר בתחום שלנו יכולות להיות גם הפתעות לטובה. עו"ד נורית כהן קצב, שותפה ומייסדת משרד KDC , עם כל מה שחשוב לבעלי דירות וגם ליזמים לדעת על התוכנית החדשה שהציגה עיריית תל אביב לרובעים 5-6 בתל אביב.
כבר למעלה מ-20 שנים שבהם אני מובילה פרויקטים ובעלי דירות בכל רחבי הארץ בהתחדשות העירונית. לאורך השנים הבנתי כי על מנת להוביל פרויקט התחדשות עירונית בהצלחה צריך ליצר משולש חזק ומסונכרן המטפל בצרכים וברצונות של בעלי הדירות, יזמי הנדל"ן ולבין הרשויות המקומיות. אך, בזמן שברוב המקרים ניתן לייצר פתרונות לפערים הקיימים בין יזמי נדל"ן לבעלי דירות, בכל הקשור אל מול הרשויות המקומיות המצב מורכב הרבה יותר ונראה כי חסר סדר תכנוני בכל הקשור להתחדשות עירונית ברשויות המקומיות. אך לכל כלל יש יוצא מן הכלל וזה ממש לא המצב בעיר תל אביב. ב- 20 שנים האחרונות דואגת מחלקת התכנון בעיר לייצר ודאות תכנונית מרשימה ודואגת לתקף, לערוך ואף לשנות אותה מפעם לפעם. גם בעיר תל אביב ישנם אתגרים תכנונים רבים המקשים על קידום התחדשות עירונית בעיקר באזורים בהם ישנם מבנים רבים לשימור, מבנים שהוכרו כאתרי מורשת עולמית על ידי אונסק"ו ו"העיר הלבנה", מה שהוביל להנחה רווחת כי יהיה קשה מאוד תכנונית לבצע התחדשות עירונית באזורים הללו. אך נראה כי מחלקת התכנון של עיריית תל אביב בראשות מהנדס העיר, מר אודי כרמלי, מבינים היטב את החשיבות הלאומית של ההתחדשות העירונית ומצאו דרך תכנונית לאפשר לחדש אזורים רבים שעד כה היו חסומים להתחדשות עירונית.
תכנית עירונית נכונה מחייבת לישר מבט למציאות ולעיתים להשתנות.
נראה כי גם בהיבטי התכנון העיר תל אביב נצמדת לתדמית שנוצרה לה כעיר ללא הפסקה, כאשר היא דואגת לייצר התפתחות תכנונית מרשימה ולא פחות חשוב נושמת, משתנה ומתעדכנת, המכניסה גם היבטים חברתיים וקהילתיים שכל כך חשובות לתחום ההתחדשות העירונית. לפני כעשור ערכה מחלקת התכנון בעיר תל אביב את תכנית המתאר לעיר תל אביב הידועה כ"תא/ 5000", תכנית תקדימית, ויש שיאמרו – מהפכנית, לאותה תקופה. תכנית זו, מחלקת את העיר תל אביב לרובעים ושכונות לכל אורכה ורוחבה של העיר, כאשר בכל אחד מהרובעים חלות הוראות ומגבלות תכנוניות שונות בהיבטי התחדשות עירונית, החל מזכויות הבניה המותרות, התנאים לקבלת היתר בנייה, קווי בניין, מדיניות עירונית ופירוט על תוספות הבנייה האפשריות ברובעים השונים. במשך כעשור, מאז שאושרה תכנית תא/ 5000, לא נעשו בתכנית שינויים, אולם הצורך בתיקונה התעורר לאחר כעשור, במקביל להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה לסיים את תוקפה של התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38, הדרישה מרשויות מקומיות להגיש תכנית מחליפה וכמובן המציאות התכנונית המורכבת שנוצרה בעיר בעשור האחרון עם בניית הרכבת הקלה והגידול באוכלוסייה. כל אלה הובילו את מינהל ההנדסה בעירייה לבצע שינויים משמעותיים בתכנית המתאר הכוללים ביו היתר, את עריכת תכנית תא/ 5500 המהווה תיקון ראשון לתכנית המתאר תא/ 5000, שלוקחת בחשבון כי העיר תל אביב צפויה לגדול לכ- 600 אלף תושבים עד 2035 ולכן מאפשרת יותר בנייה לגובה, עירוב שימושים ומרחב רב להתחדשות עירונית. בנוסף עיריית תל אביב החליטה שלא לחדש את תכנית התמ"א 38 ולכן יצרה תכנית חלופית, תא/ 5555, שמטרתה לתת מענה יעיל להתחדשות תוך שימת דגש על איכות החיים העירונית של התושבים, לצד הגידול באוכלוסייה וטיפול במרחב הציבורי, ושטחי ציבור הנדרשים לאור הגידול. לצד שתי בשורות התכנון המשמעותיות הללו, מוציאה עיריית תל אביב בשורה תכנונית לא פחות מפורצת דרך עבור בעלי דירות ויזמים בהתחדשות עירונית והיא יצירת תוכנית מתאר ספציפית לרובעים 5-6 שעד היום היו נחשבים לחסומים כמעט לחלוטין בכל הקשור להתחדשות עירונית, לאור מבני השימור הרבים הנכללים בהם במסגרת הכרזת "העיר הלבנה".
הכרזת" העיר הלבנה" של תל אביב כאתר מורשת עולמית של אונסק"ו התרחשה בשנת 2003, בזכות המורשת האדריכלית הייחודית שלה. תל אביב נחשבת לאחד המקומות בהם קיימת הריכוז הגדול ביותר בעולם של מבנים בסגנון הבינלאומי, הידוע גם בשם "באוהאוס
הליך ההכרזה היה תוצאה של שיתוף פעולה בין גורמים עירוניים, ממשלתיים ובינלאומיים, והפך את תל אביב לדוגמה עולמית לשימור אדריכלות מודרניסטית. עכשיו רק שערו בנפשכם מה הפוטנציאל הגלום במבנים אלה במסגרת התחדשות עירונית.
תכנית מתאר ספציפית לרובעים 5-6 – אזורי השימור של העיר נפתחים להתחדשות עירונית
לאורך השנים היה לעיר תל אביב אתגר תכנוני משמעותי בכל הקשור לאזורים בהם ישנם מבנים רבים לשימור, מבנים שהוכרו כאתרי מורשת עולמית על ידי אונסק"ו והעיר הלבנה שחלק משמעותי מהם נמצא באזורי נווה צדק וכרם התימנים (רובע 5). במשך השנים הקפיד מינהל התכנון של עירית תל אביב לשמור על מורשת השימור בעיר הותיקה בישראל. לשם כך אושרה תכנית השימור של העיר תל אביב 2650 ב' החלה על מבנים רבים בעיר, אשר חלקם נקבעו לשימור מחמיר, חלקי, או שיפוץ ושיקום, תוך קביעת תמריצים לבעלי המבנים שיעשו זאת. תכנית השימור והכרזת העיר הלבנה, למעשה, מנעו ממבנים רבים בתחומן להתחדש. לאחר למעלה מעשור, הבינו באגף התכנון כי לצד החשיבות ההיסטורית של שמירת מבנים לשימור ישנה גם המציאות שמחייבת התחדשות עירונית גם באזורים אלו, בעיקר רובעים 5-6. בצעד משמעותי הוביל מנהל התכנון העירוני בעיריית תל אביב ביחד עם מומחי שימור, אדריכלים ובעלי מקצוע בתחום ההתחדשות העירונית, תכנית יישומית להתחדשות עירונית ברובעים 5-6, הכוללת מספר פתרונות מתקדמים המאפשרים לשמור על מבני הישמור וההיסטוריים לצד קידום של התחדשות עירונית. בין הפתרונות נמצאים שיטות חיזוק ושימור מתקדמות, שדרוג תשתיות תת-קרקעיות ללא פגיעה במבנים הקיימים, ושימוש בחומרים חדשניים המותאמים לשימור. אך למרות הבשורה המשמחת ולצד הרחבת חופש הפעולה בעיר להתחדשות עירונית, חשוב להבין כי מדובר ללא ספק בתכנית שאפתנית המחייבת מדיניות ומערך ביקורת ואישורים מחמירים, שאומנם מקשים מעט יותר על קבלת היתרים, אך עדיין מדובר על תכנית אשר פותחת מרחב חדש של התחדשות עירונית באזורים שעד היום היות חסומים לחלוטין לכך.
לאורך שנותיי בהתחדשות עירונית אני דואגת ומזכירה בכל פורום, ראיון וכנס את מטרתה המרכזית של ההתחדשות עירונית והיא חידוש מבנים לצורך הצלת חיי אדם מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים. השנה האחרונה הפכה את המסר הזה להרבה יותר משמעותי ואני וראה לכך גם ביטוי מצד בעלי הדירות והיזמים. השינויים התכנוניים של עיריית תל אביב, עם עדכון תכנית המתאר ויצירת התכנית לרובעים 5-6 היא דוגמא מובהקת בעיניי לרשות מקומית ומחלקת תכנון המבינות כי התחדשות עירונית היא משימה לאומית וכי – לצד שימור אתרי מורשת – לכל אזרח במדינת ישראל מגיע להתחדש ולהתמגן.
