חז"ל אמרו (תמיד ל"ב, א) "איזהו חכם הרואה את הנולד" לא כיכולת נבואית אלא דרך כלכלת צעדים נכונה ובטוחה הצופה פני עתיד ומנסה להיערך לכלל ההתפתחויות והאפשרויות. בהובלה וליווי של בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, משפט זה מקבל משנה תוקף. מדובר בפרויקטים ארוכים ומורכבים העלולים להימשך שנים ארוכות וכוללים בתוכם לא מעט חשיפות עבור בעלי הדירות, אליהן יש היערך בהתאם. כמי שזכו וזוכים ללוות אלפי בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ואף זכו להיות מעורכי הדין הבודדים שליוו בעלי דירות את המעגל השלם של הפרויקט, כלומר החל משלב ההתאגדות הראשונית ועד למסירת הדירות החדשות, למדנו שהסכם התקשרות טוב לביצוע עסקת התחדשות עירונית, בין אם במסגרת פרויקט לפי חוק פינוי בינוי ובין אם במסגרת פרויקט לפי תמ״א 38, הוא כזה שיודע לצפות פני עתיד, וכזה שיגן על בעלי הדירות גם במקרים ואירועים שנראים בשלבים הראשונים מאד רחוקים ותיאורטיים. עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד KDC, מעניק לכם הסבר לסוגי הביטוחים הנדרשים ולחשיבותם בפרויקטים של התחדשות עירונית.
כמשרד המלווה מאות בעלי דירות בפרויקטים רבים ברחבי הארץ, שמנו לעצמנו מטרה להוות שומרי סף הדואגים ליצירת מעטפת מקצועית, יעילה ובטוחה עבור בעלי הדירות לאורך כל שלבי הפרויקט החל מרגע ההתארגנות ועד לאכלוס ורישום הבית המשותף.
אנו מבינים כי בתחום כל כך ארוך ומסובך, המאופיין בפערי ידע וניסיון משמעותיים בין אנשי המקצוע לבעלי הדירות, עלינו לוודא כי מעבר לייצוג משפטי ללא פשרות, ומשא ומתן על תמורות ראויות, בעלי הדירות גם אינם חשופים במקרים של אירועים בטיחותיים ולתביעות בשל סכנות הקיימות בפרויקט נדל"ני ארוך בו בעלי הקרקע, כשמם כן הן, נשארים רשומים כבעלי הקרקע לכל אורכו של הפרויקט. אך מהם האתגרים שעומדים בפני בעלי הדירות ודורשים מענה ביטוחי בפרויקטים של התחדשות עירונית?
שמירה מהסכנות הקיימות באתר בנייה פעיל
לצערנו אנו שומעים כמעט מידי חודש על אירועים בטיחותיים המתרחשים באתרי בנייה. מה לבעלי הדירות ולאתרי בנייה אתם שואלים? בפרויקט התחדשות עירונית, בעלי הדירות נשארים בעלי מלוא הזכויות במקרקעין עליהם בנויים הדירות הקיימות עד לקבלת הדירות החדשה. מה שאומר שבמקרה של אירוע ביטוחי קיימת חשיפה גם עבור בעלי הדירות הרשומים כבעלים של הקרקע, מפני תביעה נזיקית. לצורך כך, עלינו כמי שמייצגים בעלי דירות לדאוג לכן ולוודא שטרם הפינוי, וכמובן בטרם מסירת החזקה במקרקעין לידי היזם ותחילת ביצוע העבודות במקרקעין, יימסרו לבעלי הדירות פוליסות ביטוח מלאות ומקיפות שיגנו על בעלי הדירות גם מפני אירועי בטיחות כאלה.
כשהבניין הישן נהרס קיימים סיכונים גם אם מדובר באירוע משמח
עבודות הריסה בפרויקט פינוי בינוי הינן שילוב של אירוע משמח ומרגש אך גם מאוד מסוכן. יש לזכור כי מדובר בהריסה מאסיבית של מספר בניינים, עד כדי הריסה של שכונה שלמה. מה שיוצר מצב מורכב בטיחותית יוצר סיכונים לעובדים, לסקרנים, ולמבנים שכנים (שאינם קשורים לפרויקט ועלולים להינזק). בנוסף מעצם היותם פרויקטים המחדשים מרחב אורבני מאוכלס בו קיימים בניינים נוספים, קיימת בהתחדשות עירונית גם סכנה למבנים סמוכים ולסביבה. נזקים אלו לא קיימים בדרך כלל בברירת המחדל של פוליסות הביטוח ויש לוודא כי הן נוספות ומגנות על בעלי הקרקע הלא הם בעלי הדירות.
כשהפרויקטים ארוכים, החורפים רבים והנזקים גדלים
פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל פינוי בינוי בפרט יכולים להימשך זמן רב, ובתוך כך לעבור מספר עונות גשומות וחורפיות שמביאות איתם לא מעט נזקים, בעיקר במקרים של העדר תשתיות מסודרות. הדבר נכון על אחת כמה וכמה באתרי בנייה של פרויקטים בהתחדשות עירונית, שמטבע הדברים אינם ממוקמים בשכונות חדשות עם תשתיות בסטנדרטים מודרניים. גם כיסוי ביטוחי על נזקי החורף עלול להיות מוחרג מהפוליסה ולכן יש לוודא היטב שהפוליסה הביטוחית מספקת לבעלי הדירות מענה הולם במקרה של פגיעה או אירוע בטיחותי שנגרם באתר הבנייה בשל נזקי מזג האויר.
המורכבות והסיכונים הטמונים בפרויקט התחדשות עירונית יחד עם העובדה כי בעלי הדירות מוסרים את דירתם הישנה תמורת חלום התחדשות והתפתחות, מחזקים את הצורך ביצירת רשת ביטחון לאורך כל שלב ושלב בפרויקט. חשוב מאוד לוודא שפוליסות הביטוח אכן יגנו על בעלי הדירות בצורה מלאה, ויכללו סעיפים חשובים נוספים
אנו כמי שמייצגים את בעלי הדירות, דואגים ללוות את בעלי הדירות בבחירת יועץ ביטוח ולוודא כי הוא מספק לבעלי הדירות מעטפת ביטוחית מקיפה התואמת את התחייבויות היזם כלפי הבעלים בהתאם לקבוע בהסכם ההתקשרות בין הצדדים וכמקובל בשוק.
חשוב להבין, שסעיפי הביטוח בכלל ופוליסות הביטוח בפרט, נשארות בתוקף גם במשך תקופה ארוכה לאחר איכלוס הדירות החדשות, ולכן צריך לוודא מראש שהנוסח שלהן שומר ומגן על זכויות בעלי הדירות גם בתקופה זו!
