מהן תפקידן של התקנות החדשות מכח החוק לעידוד מתחמי פינוי ובינוי?

ההתחדשות העירונית בישראל צוברת תאוצה משמעותית בשנים האחרונות, אך להבדיל מהעשייה הרבה המאפיינת את הענף כבר מתחילת דרכו, הרגולציה והטמעת תהליכים מסודרים כמעט שלא היו קיימים בשנים הראשונות והם מתחילים להתגבש רק לאחרונה. אחת הפעולות המשמעויות שבוצעו בשנה האחרונה לצורך הסדרת תהליכי ההתחדשות העירונית, כאשר חתם שר המשפטים על תקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) (כינוס בעלי הדירות ומסמך עיקרי הצעה), תשפ"ב-2022, אשר קבעו את שלבי ואופן הכינוס של בעלי הדירות בטרם חתימת על עסקת התחדשות עירונית.  עו"ד אור קרן, שותף ומייסד במשרד KDC עם מאמר הפורט את עיקרי התקנות שחשוב לכם, כבעלי דירות, להכיר ולדעת.

עם ניסיון בייצוג אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אנו יודעים כי כדי להוביל פרויקט התחדשות עירונית דרוש המון סדר, ארגון ושקיפות לאורך כל שלבי התהליך. לצערנו, ההבנה הזו התגבשה בקרב כלל בעלי התפקידים המובילים והפעילים בענף ההתחדשות העירונית רק לאחר שנים שבהם ספגו לא מעט תקלות ובעיות אשר חיבלו ואף מנעו מפרויקטים רבים להצליח. בשנים האחרונות, החלו רשויות החוק, באיחור אופנתי יש לומר, להוביל תהליכי הסדרה וארגון של הפעילות הענפה בענף ההתחדשות העירונית. תהליכים אשר כללו את הקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הקמת מנהלות עירוניות (שהיה לנו הכבוד כעורכי דין לשמש כיועצים משפטיים של חלקן) וחקיקת חוקים המנסים לעשות מעט סדר בתוך התהליך המורכב הזה. אחד מהשינויים המשמעותיים כאמור, התרחש בפברואר 2022, כאשר שר המשפטים גדעון סער חתם על התקנות החדשות, המעודדות שקיפות וסדר בכל הנוגע להתנהלות היזמים מול בעלי הדירות, בעיקר בשלביו הראשונים של הפרויקט. זה הזמן להכיר את עיקרי התקנות החדשות!

מה היא המטרה של התקנות?

בתחילת הדרך של ענף ההתחדשות העירונית התחולל כאוס מאד גדול, כאשר מארגני פרויקטים רבים, חלקם ללא ניסיון מקצועי בתחום הנדל"ן, זיהו את הפוטנציאל העצום שקיים בענף ההתחדשות העירונית וכבלו בעלי דירות רבים בחתימה על הסכמי ארגון שאינם מוגבלים בזמן, עם הסברים פשטניים והמון סיפורי מעשיות על תמורות מדהימות בפרויקטים רחבי היקף. אותם "מאכרים" הוביל את הממשלה לחוקק את חוק המארגנים בשנת 2017 ("חוק המאכרים") אשר מטרתו היא להגביל את התוקף של ההסכמים אשר נחתמים בין מארגני עסקאות לבין בעלי הדירות בפרויקט ולהתמודד עם מצבים של חתימה מהירה. אומנם חוק המארגנים נתן פתרון מסוים עבור בעלי הדירות והגביל את תוקפן של החתימות, אך תקנות הפינוי בינוי הוסיפו את החלק המהותי שהיה חסר לחוק – איך ובאיזה אופן ניתן להחתים בעלי הדירות על עסקת פינוי בינוי.

החובה לכנס את בעלי הדירות

בתקנות נקבע כי בטרם חתימה על עסקת פינוי ובינוי ראשונה, יקיים היזם כינוס של בעלי הדירות בבית המשותף. אך מה מונע מהיזמים ליצר כנס אינטימי עם מספר מצומם של בעלי דירות ולהתחיל להניע את התהליך באין מפריע? גם לסוגייה הזו נדרשו התקנות החדשות, עם הנחיות ברורות שקובעות מה ייחשב לכינוס בעלי דירות כדין, כפי שאפרט להלן:

א. על היזם לתלות לפחות 10 ימים לפני מועד הכנס הודעה הכוללת את מועד הכינוס, מיקומו, מטרתו ושם היזם. את ההודעה יש להציג במקום בולט על גבי הבניין או בתוכו, ובבניין הכולל מספר כניסות, אף בכל כניסה. בנוסף, יש לפרסם את ההודעה בדבר הכנס, לפחות בשני אמצעים נוספים: הודעה בתיבת הדואר / הודעה בפתח הדלת / הודעה באמצעים אלקטרוניים.

ב. יש למסור את ההודעה למינהלת העירונית הפועלת מטעם הרשות המקומית בעיר (ככל שקיימת).

ג. בשכונה או יישוב שבהם יש שיעור משמעותי של בעלי דירות הדוברים את השפה הערבית / רוסית / אמהרית, יש לפרסם הודעה גם בשפות הנ"ל.

אך מה בנוגע לכמות המשתתפים בכנס? גם לכך ניתן מענה בתקנות אשר קובעות כי נדרשת השתתפותם של לפחות 40% מבעלי הדירות בכל בית משותף וככל ששיעור המשתתפים יהא נמוך מ-40%, יש לקיים כינוס נוסף והיזם ייחשב כמי שעמד בהוראות התקנות אם בשני הכנסים יחד השתתפו 30% מבעלי הדירות (דירות בבעלות המדינה, כגון עמידר, רמ"י וכו' לא ייספרו לצורך בדיקה תנאי זה). קביעת התנאים הללו מבטיחים את הנגשת המידע לכלל בעלי הדירות בצורה שקופה וברורה ולא בפגישות פרטניות נסתרות. צריך לומר כי גם לבעלי הדירות ישנה אחריות אישית שעליהם להפגין וכי פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך מורכב הכולל המון שלבים, עדכונים ומסמכים, לכן חשוב מאוד שאתם, כבעלי דירות בפרויקט, תופיעו לכל כנס המעניק לכם כל מידע חשוב המייצר עבורכם שקיפות וביטחון בתהליך.

מהו אותו מידע חשוב שיוצג בכנס?

כנס בעלי דירות הוא אירוע נחמד מאד. מגיעים בעלי התפקידים בפרויקט, יש כיבוד בשפע ואווירה מעט מתוחה המתובלת בלא מעט תקווה. אך עם כל הכבוד לאווירה, מה בנוגע לתוכן? הרי בעלי הדירות בדרך כלל אינם אנשי נדל"ן מנוסים, עם הבנה וידע כיצד התהליך אמור להתנהל, ולכן, גם לסוגייה זו נקבעו בתקנות בצורה מפורטת מה הם התכנים אשר יש להעביר לבעלי הדירות בכנסי הארגון וההסברה, להלן הנושאים שחובה להציג בכנס:

א. סוג העסקה (פינוי בינוי / תמ"א 38 / חלופת שקד) ואבני הדרך העיקריות הנדרשות לקידום הפרויקט.

ב. ניסיון של היזם בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית, תוך פירוט של שמות הפרויקטים, הכתובת שלהם ושלב הביצוע.

ג. הגורמים הפועלים מטעמו של היזם לקידום העסקה (מנהל פרויקט, עו"ד וכו').

ד. פירוט הבניינים הכלולים בעסקה, ככל שמדובר בעסקת פינוי בינוי.

ה. פירוט הזכויות של בעלי דירות קשישים ובעלי מוגבלויות בפרויקטים של התחדשות עירונית לפי החוק.

בנוסף לכל הפרטים שפורטו לעיל, חובה להציג את עיקרי ההסכם עליו נדרשים בעלי הדירות לחתום, בהתייחס לנושאים הבאים:

א. פרטי היזם, מספר ההתאגדות שלו ופירוט של בעלי השליטה ביזם.

ב. רשימת הפרויקטים שביצע היזם בתחום הבנייה וההתחדשות העירונית במהלך 10 שנים שלפני הכנס.

ג. מידע בדבר הליכים משפטיים שמתנהלים נגד היזם (ככל שמתנהלים) והחלטות לגבי היזם שקיבל הממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ככל שישנן.

ד. הצגת מאפייני הבינוי המוצע, בהתייחס למספר הקומות, מספר הדירות, לרבות פירוט בדבר עירוב שימושים, אם מתוכנן.

ה. וכמובן – עקרונות התמורה המוצעת לבלי הדירות, בהתייחס לתוספת המטרים לשטח הדירה, הצמדות (מרפסת, מחסן, חניה), כיווני אוויר, פירוט העלויות שנושא בהן היזם, המפרט הטכני של הדירה, אופי מימון הפרויקט, לוחות זמנים, ערבויות ובטחונות, עלויות תחזוקת הבניין החדש וכל פרט חשוב נוסף הנובע מאלו.

ו. בנוסף, יש להפנות את בעלי הדירות לאפשרות לקבלת מידע באתר הרשות להתחדשות עירונית או המינהלת העירונית, ככל שקיימת.

חשוב מאד – לאחר קיום הכנס ועמידה בכל התנאים שפירטתי לעיל, חובה להכין פרוטוקול כינוס הכולל את כל המידע שהועבר בכנס ולציין בו את שמות המשתתפים בכנס וכן את אחוז המשתתפים מתוך כלל הדירות בפרויקט, את הפרוטוקול יש לתלות על גבי הבית המשותף ולהפיצו לבעלי הדירות בפרויקט.

במאמר שלעיל ניסיתי לפרט בצורה כללית את עיקרי תקנות הפינוי בינוי בדבר כינוס בעלי הדירות אשר חשוב שכל בעל דירה יכיר. אנו כמשרד עורכי דין המוביל אלפי בעלי דירות בפרויקטים רבים ברחבי הארץ, מבינים היטב את חשיבות ההקפדה על כל סעיף וסעיף בתקנות. חשוב להבין, כי אי עמידה בתקנות יכולה לשמש קרקע פורייה עבור בעלי אינטרסים מנוגדים לכם לפגוע בהליך התקין, לעכב ולעיתים אף למנוע את הדרך שלכם במסע ההתחדשות עירונית. פעלו במסודר ואל תתנו לאף בעל מקצוע או מארגן לעגל פינות בעתיד שלכם.