חוששים או סחטנים – חשוב להבין כי בהתחדשות עירונית אין סרבנים

כדי להתחיל לדבר על סוגית "הסרבנות" בהתחדשות עירונית צריך לחזור לבסיס. באמצע החיים, מגיעים מספר אנשי מקצוע המתמחים בהתחדשות עירונית ומציעים לכם עסקה מאוד מפתה – תנו לנו את הדירה שלכם, אנחנו נהרוס אותה ואתם תקבלו דירה חדשה בבניין חדש. מה רע? דירה חדשה במקום ישנה, תמורת כמה שנים של המתנה. אך כמו שכולנו יודעים, החיים לא כל כך פשוטים, מאחר שלתוך המשוואה הזו נכנסים רגשות רבים של אמפטיה, סנטימנטליות, פחד, וסיפורי חיים,. זו אחת הסיבות לכך שמדובר באחת מעסקאות הנדל"ן המורכבות שקיימות וזו גם הסיבה שהחשש של בעלי הדירות הוא הביטוי הכי טבעי לעסקה שיכולה לשנות להם את החיים, לטובה או לרעה. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד עורכי הדין כהן-קצב, קרן, דהן ושות' | KDC, על ההתמודדות והפגת חששות של בעלי דירות וטיפול בתופעת סחטנות בהתחדשות עירונית.

בעולם מושלם בו היה ביטוי אך ורק לחוקי הכלכלה, התחדשות עירונית היא עסקה כלכלית חלומית. יום אחד מגיעים לבעלי דירות בבניין ישן בשכונה ותיקה ומציעים להם חלום. תנו לנו דירה ישנה ותקבלו במקומה דירה חדשה וממוגנת, תוספת של מטרים לשטח הדירה, מרפסת שמש, חנייה תת קרקעית פרטית ומחסן צמוד וכן מפרט טכני עשיר. אך לאחר שליוויתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים ברחבי הארץ, נוכחתי לדעת שפרויקט התחדשות עירונית הוא אכן עסקה כדאית כלכלית אך גם עסקה המטובלת בכל כך הרבה סיפורי חיים, חוויות ילדות, יחסים בין אישיים מורכבים ובעיקר המון חששות ופחדים. לא סתם אני טוען כי מעבר לידע המקצועי והליווי המשפטי והעסקי, כל מי שעוסק בהתחדשות עירונית נדרש גם להיות רגיש, בעל יחסי אנוש מעולים ולהצטייד בהמון סבלנות ואמפטיה, כי אין סכום או תמורה אחרת שיצליחו להפיג חשש או רגש סנטימנטלי שנבנה לאורך שנים. אז מה יכול לסייע לבעלי הדירות לנוע למרות הפחד? ומה עושים כאשר הסירוב הוא בעצם תופעה של סחטנות המונעת הגשמת חלום של לא מעט בעלי דירות?

לחיות את השטח – זיהוי החששות ודרכי ההתמודדות

בעיניי ההבנה הבסיסית שכל מי שעוסק בהתחדשות עירונית צריך להבין, היא שלא ניתן לקדם פרויקט התחדשות מאחורי מסך המחשב בלבד ממגדלי המשרדים, יוקרתיים ככל שיהיו. התחדשות עירונית מקדמים רק בשטח, בפגישות עם בעלי הדירות, בשיחות עומק ובהבנה של צרכים וחששות של אנשים.

אין בעל דירה שלא חושש, גם בעל דירה שהכי רוצה ומקדם בפועל את התהליך, עדיין מנקרות בליבו לא מעט מחשבות וחששות. אז מה ההבדל בין בעלי הדירות ואיך מפיגים את החששות?

זה מתחיל לפני הכל בהכרות אישית עם בעלי הדירות וזיהוי החששות. ישנן לא מעט סיבות לחששות אובייקטיביים שגורמים לבעלי הדירות להירתע מהפרויקט, כגון: חשש כלכלי מפאת התייקרות עלויות התחזוקה של דירה חדשה בבניין חדש, רצון למקסם את העסקה ולעיתים גם חוסר אמון אישי בין בעל הדירה לבין עורך הדין או היזם שנבחר. בלא מעט מקרים החשש נובע מזיקה עמוקה למקום המגורים ולפעמים גם בצורך של זוג אנשים מבוגרים שרוצים לסיים את חייהם במקום בו הם גידלו את משפחתם, וכן עוד מעט חששות שנובעות מהסיכונים הכרוכים בפרויקט התחדשות עירונית, כגון חשש מקשיים כלכליים של החברה היזמית, עיכובים בבנייה וכיוצ"ב.

כל חשש מהחששות שציינו הוא אמיתי ואותנטי. כל סיפור, גם אם הסיפור הוא בעל מאפיינים שאנו כבר מכירים, זה עדיין סיפור חדש ושונה שככל הנראה דורש פתרון חדש ואישי לגמרי. אך בתוך בליל הסיפורים והאתגרים הקיימים בכל פרויקט התחדשות עירונית ישנם מספר מרכיבים שהם עמוד התווך של ההתמודדות מול בעלי דירות חוששים: זה מתחיל עם הצורך הבסיסי בהתחדשות ובחיים, כי מעבר לתוספת המטרים לדירה החדשה, למרפסת, לחנייה ולמחסן, בעלי הדירות זקוקים קודם כל לבניין חדש ומחוזק עם ממ"ד שיעניק להם ביטחון. בעלי הדירות רוצים לדעת שיש מי שנמצא שם עבורם, שדואג להם, שעורך הדין שמייצג אותם ישקף להם את כל השלבים בתהליך, ידאג להסביר ולתת מענה על כל שאלה שעולה, וכן שמי שמוביל אותם הוא בעל ניסון, תשוקה, נחישות, מקצועיות והרבה סבלנות כדי להבין שמעבר לנתונים כלכליים מדובר קודם כל באנשים ולכן ברגע שפרויקט מנוהל משלביו הראשונים בצורה שקופה מול כלל בעלי הדירות תוך מתן עדכונים שוטפים והסברים בגובה העיניים לבעלים תוך הבנת הצרכים של הפרויקט, ניתן למנוע, ברוב המקרים, את סירובם של בעלי הדירות לחתום על הסכם הפרויקט.

אפס הכלה לסחטנות בהתחדשות

הניסיון שלנו מלמד כי שילוב של יחס אישי וניסיון מקצועי יסייעו לבעלי הדירות להירתם לקידום הפרויקט, יחד עם זאת, יש להבדיל בין בעלי דירות עם חששות, לבעלי דירות הפועלים מתוך מניעים של סחטנות. בעל דירה סחטן, להבדיל מבעל דירה חושש, הוא כזה החושב שמגיע לו יותר מכולם, בחלק מהמקרים בעקבות "סיפוח" חצר הבית, בניית והוספת שטחים באופן לא חוקי לדירתו, או בקשה לקבלת תמורה גבוהה באופן חריג מהתמורה שהיזם יכול להעניק לבעלים עקב אילוצי תכנון, מדיניות עירונית, חוסר כלכליות וכיוצ"ב. מדובר בבעלי דירות המרגישים במידה מסוימת "שכרון כוח" הבא לידי ביטוי בהצבת תנאים לא מידתיים כדי שהם יחתמו. אך אם בכל מה שקשור להפגת החששות של בעלי הדירות, אנו משתמשים במקסימום הכלה והבנה, כאשר אנו מזהים מקרה של דייר סחטן, המדיניות שלנו במשרד היא אפס סבלנות וכניעה לסחטנות.

מה המשמעות של שינוי הרוב הנדרש מחוק ההסדרים 2023?

אחד התיקונים המשמעותיים שנעשו לאחרונה בהיבטי הטיפול בדיירים סחטנים הוא הורדת הרוב המינימלי הנדרש בפרויקטים של התחדשות עירונית ל-2/3 מבעלי הדירות וכן עמידה ביתר הפרמטרים שנקבעו בחוק. אך מה זה אומר בפועל? הרי התחדשות עירונית היא עסקה במקרקעין וכזו היא דורשת הסכמה של 100% מבעלי הקרקע, בפועל לאחר חתימת הרוב המינמאלי הנדרש בחוק, נתן לפעול בהליך של תביעה משפטית כנגד בעל הדירה המסרב בבית המשפט או מול הפקחת על הבתים המשותפים, בהתאם לסוג הפרויקט ולבקש כי תינתן החלטה המחייבת את בעלי הדירות המסרבים להסכים לעסקת ההתחדשות העירונית, או, לחלופין, לחייבם בפיצוי כספי כנגד ההפסד שייגרם לבעלי הדירות בגין אי ביצוע הפרויקט. בנוסף, חוק ההסדרים הוסיף הוראה נוספת אשר חלה על בעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, ואשר לגביהם החוק קבע כי הם לא יכללו במניין הרוב המינימלי הנדרש לצורך עמידה בהוראות החוק להגשת הליכים משפטיים נגד בעלי דירות סרבנים – וזאת כדי למנוע מבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, לנסות לסכל הליך של פרויקט התחדשות עירונית.

לסיכום, התחדשות עירונית היא עסקת נדל"ן מורכבת מאד, בעיקר משום שהיא מייצרת שותפות ייחודית בין אנשי מקצועי הכוללים מצד אח, יזמי נדל"ן, עורכי דין, שמאים, מפקחים, יועצי ביטוח, יועצי מס, מנהלות התחדשות עירונית ורשויות תכנון, ומצד שני בעלי דירות מלאי תקווה וחששות אך אם מעט מאוד ניסיון. לכן ניהול והובלת העסקה המורכבת הזו, דורש הרבה ניסיון ומקצועיות בשילוב של יחס אישי ואמפתיה בכדי להעניק לבעלי הדירות, שהינם כל אחד בפני עצמו עולם ומלואו, את הביטחון והאמון שיוכלו לגרום להם לקדם את הפרויקט ולהתגבר על החששות.