לא שווים פחות – הגיע הזמן לקדם התחדשות עירונית בפריפריה

האם בכל מה שקשור להתחדשות עירונית יש שווים ויש שווים יותר? כנראה שבלא מעט תחומים התשובה נמצאת היכן שנמצאים המעשים, כי בניגוד לפריחת ההתחדשות העירונית באזורי הביקוש בגוש דן, היקפי ההתחדשות העירונית בפריפריה עדיין מדשדשים. עו"ד אור קרן, שותף ומייסד משרד KDC במאמר על הסיבות למיעוט פרויקטים של התחדשות בפריפריה ומה ניתן לעשות על מנת לשחרר ולנוע להתחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

מהי מטרת התכנית להתחדשות העירונית? מה הסיבה שבגללה ממשלת ישראל ראתה לנכון ליזום את התכנית לפני יותר מ- 25 שנים? התשובה המתבקשת היא שמירה על חיי אדם, הן מרעידות אדמה והן מנפילות טילים. אך האם באמת המטרה מומשה? לפי דו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם כשנה לפני מלחמת חרבות ברזל – ממש לא. מהדו"ח עולה כי מה שקובע היכן למגן ולחזק מבנים במדינת ישראל הוא המחיר למ"ר ולא איומים וסכנות בפועל. לפי הדו"ח, המעודכן לסוף שנת 2022 (ולא השתנה הרבה מאז) קיימים בפריפריה הצפונית והדרומית כ- 96,000 מבנים שלא עומדים בתקן רעידות האדמה ושלא נדבר על מיגון בסיסי מירי טילים. מתוך המספר הגבוה והמדאיג הזה, אושרו להתחדשות עירונית רק כ- 15% בלבד, כ- 13,000 מבנים (שרובם המכריע נמצאים במחוז דרום). מה בנוגע למרכז הארץ ולאזורי הביקוש? רק לשם ההשוואה, מספר יחידות הדיור שאושרו במחוז המרכז באותה תקופה עמד על 61,000. האם אזורי הביקוש ואזורי המרכז שווים יותר? כנראה שכן, מאחר שהסיבה המרכזית לאי קידום פרויקטים בפריפריה היא חוסר היתכנות כלכלית, להם זוכים בעיקר באזורי הביקוש. כך נוצר מצב שבו היכן שבאמת נדרשת התחדשות עירונית, בישובים הנמצאים בסמוך לשבר הסורי אפריקאי ונמצאים בסכנה ממשית לרעידות אדמה ובישובים שנמצאים באזורי האיום בדרום ובצפון, כמעט ואין התחדשות עירונית והגיע הזמן לשנות את המצב.

מהשפעות המלחמה – יש תוכנית, עכשיו צריך גם לבצע

בדצמבר 2023, כחודשיים לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, ובהתאם למסקנות הועדה הממשלתית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה. הציג מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר, תכנית שבמסגרתה אותרו כ-110 מתחמים להתחדשות עירונית בפריפריה בהם יוכלו להקים כ- 37,000 יחידות דיור חדשות בעשור הקרוב. מדובר בתכנית שאפתנית שכרוכה בתקציב של כ- 10 מיליארד שקלים שמטרתה לייצר היתכנות כלכלית לקידום פרויקטים של התחדשות בפריפריה. אך האם זה מספיק? האם תכנית שאפתנית יכולה ליצר מצב שבו ההתחדשות העירונית תנועה בצורה שווה מאזורי הביקוש בגוש דן לפריפריה? כנראה שכמו בכל תכנית, יש לבצע עוד לא מעט השלמות שתפקידן המרכזי הוא גם להעניק כדאיות כלכלית לפרויקטים בפרירפיה על ידי תקציבים, מענקים והגדלת זכויות וגם ליצר תכנית לצמצום פערי תרבות, גישה וחינוך שיעודדו הגירה חיובית לאזורים אלו, כמו הקמת מוסדות חינוך, השכלה גבוהה, פתרונות תחבורה, תשתיות ראויות ועוד, אשר יביאו ליצירת התחדשות עירונית אמיתית ושינוי אורך חיים ולא עוד חידוש בניין בודד במרחב בעייתי.

רק המעשים נשמעים – מה ניתן לעשות ממחר

אנו חיים במדינת ישראל ואנו יודעים כי התכנית שהוצגה על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית טרם קיבלה תקצוב על ידי הממשלה, ונראה כי יהיה קושי ליישמה מאחר שהיא דורשת תקציב עתק של כ-10 מיליארד שקל. בינתיים, במצב הנוכחי, ישנם לא מעט בעלי דירות שנמצאים באזורים מועדים לאסון אל מול החזית ומתקפות הטילים או באזורי סכנה של רעידת אדמה קב השבר הסורי אפריקאי. לכן, יש לקדם את התכנית, אך יש גם לא מעט פעולות שיש לקדם החל מטווח הזמן המיידי אשר יסיעו להניע את ההתחדשות צפונה ודרומה.

1. זה שאין כדאיות לא אומר שאין צורך בהתחדשות: במיוחד לאחר המלחמה, רשויות התכנון והמדינה חייבים להכניס את היד עמוק לכיס ולהעביר תקציבים לטובת קידום התחדשות עירונית במתחמים חסרי כדאיות.
2. למשוך את היזמים הגדולים דרך תוספת זכויות: לצערנו, אנו רואים בלא מעט מקרים בשלה אישור תוכניות של פינוי בינוי בוועדות השונות, נוצר הרושם כי הרצון הוא לבחון כיצד ניתן להפחית זכויות ולייצר כדאיות כלכלית גבולית. על הוועדות לזכור כי התחדשות עירונית, מעבר להיותה משימה לאומית היא גם עסק כלכלי ולכן יש למצוא את הדרך למשוך יזמים איתנים וטובים לביצוע התחדשות בפריפריה, דווקא באמצעות הגדלת זכויות בנייה במתחמים גבוליים מבחינת כדאיות כלכלית.
3. הרשויות המקומיות חייבות לקדם תוכניות: גם הרשויות חייבות לפעול ולקדם תכניות אסטרטגית בהתחדשות עירונית מטעמן. חייבים לשפר את הקשר ולעודד את האינטרסים של הרשויות המקומיות לקידום תכניות התחדשות עירונית במסלול רשויות מהיר. חשוב לזכור כי התחדשות עירונית מוצלחת מתקיימת רק דרך תקשורת נכונה ופרודוקטיבית בין המדינה לראשי הרשויות.

בעלי הדירות בפריפריה צמאים להתחדשות

כמשרד שמייצג אלפי בעלי דירות בעשרות רבות של פרויקטים ברחבי הארץ, אנו רואים את שינוי התפיסה בקרב בעלי הדירות. אנו רואים את ההיענות, הרצון וההבנה שמעבר לצורך בהגשמה עצמית יש כאן גם צורך חזק יותר של ביטחון והגנה. לשמחתנו זכינו להיות בין משרדי עורכי הדין החלוצים בקידום פרויקטים באזורי הפריפריה החל מפרויקטים באילת שבדרום ועד לפרויקטים בצפון הארץ כמו בנשר, מגדל העמק וקרית ים. בעבודה השותפת מול בעלי הדירות באזורים אלו אנו רואים רצון ותקווה לזכות בחיים חדשים ומוגנים יותר המהולים בלא מעט פחד מתחושת הימור על הנכס הכלכלי היקר ביותר שלהם ברוב המקרים. התנגשות זו דורשת מאיתנו, כמשרד המייצג את בעלי הדירות, להעניק מעטפת של שקיפות ואמון שתפקידם לנטוע בהם ביטחון בתהליך ועל מנת שבאמת נוכל לעשות זאת יש להראות להם התקדמות מעשית בשטח, ושהפעם, שאחרי שנים רבות, הם אלו הנמצאים בראש סדר העדיפויות לקידום תוכניות ישימות עם תקציבים ברורים וצבועים עבור קידום הפרויקטים בפריפריה.

מלחמת חרבות ברזל יצרה התפקחות בלא מעט תחומים במדינת ישראל, ונכון שתפקח גם את העיניים לכלל העוסקים במלאכת ההתחדשות העירונית. הגיע הזמן שכולנו נבין כי להתחדשות העירונית תפקיד משמעותי בהגנה על אזרחי המדינה ולכן יש לוודא כי מול תוכנית זו, כולנו שווים באותה מידה, ללא הבדלי כדאיות וכלכלה.