ענף ההתחדשות העירונית עובר שינוי משמעותי שישפיע רבות על ביצוע וקידום פרויקטים בשנים הקרובות והוא – מוקד הכוח בפרויקטים של התחדשות עירונית עובר מהיזמים לידיי בעלי הדירות. עו"ד רועי דהן, שותף ומייסד משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות' – KDC, עם ההסבר על הגורמים שהובילו להעברת הכוח לידי בעלי הדירות? איך המהלך הזה משפיע בשטח על פרויקטים של התחדשות עירונית ועל בעלי הדירות? וכיצד על בעלי הדירות לנהוג על מנת לעשות שימוש נכון בכוח המשמעותי הזה העומד לרשותם?
עורכי הדין במשרד כהן, קצב, קרן דהן ושות' | KDC פועלים כבר שנים רבות בענף ההתחדשות העירונית במהלכן, ייצגנו ומייצגים אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים בכל רחבי הארץ, כשבכלל הפרויקטים והמפגשים שלנו מול בעלי הדירות אנו מתעקשים להבהיר להם כי הם בעלי הקרקע ושותפים מלאים בפרויקט ולכן אנו והם חייבים לוודא יחד כי השותפות הזו תבוא לידי ביטוי בפועל בפרויקט ושהיזמים יתייחסו אליהם בהתאם.
ראשית נבין מה הוביל לשינוי
ניתן לחשוב בטעות כי ענף הנדל"ן הוא ענף כבד, ישן ומקובע. אך בפועל שוק הנדל"ן בכלל וענף ההתחדשות העירונית בפרט הם תחומים המושפעים רבות מלא מעט משתנים כלכליים וחברתיים מה שמחייב אותם להתפתח בקצב מאוד מהיר ובאופן מאוד משמעותי. אחת ההשפעות המרכזיות על ענף הנדל"ן מגיע דווקא מהבסיס שעליו נבנה הענף והוא הקרקעות. בשנים האחרונות אנו עדים למחסור משמעותי בקרקעות זמינות לבנייה במדינת ישראל, כאשר במקביל ישנה עליה רציפה בביקוש של הציבור לדירות ונכסים. האם זה אומר שהשוק ייעצר וימתין לפתרון בדמות הפשרת קרקעות לבנייה? ממש לא, בדיוק לכאן נכנס ענף ההתחדשות העירונית הנמצא בחיינו כבר למעלה מ- 25 שנים שמציע לחדש ולמגן בניינים ישנים ובמקומם לבנות בניינים חדשים וגדולים יותר המעניקים פתרון גם לביקוש בדירות וגם לצורכי הרשות המקומית בתחומה מבוצע הפרויקט. המחסור המשמעותי בקרקעות זמינות בלניה יחד סביבת ריבית גבוהה במשק, למעשה הובילו חברות נדל"ן רבות בשוק למסקנה כי הפתרון ליצירת עוד יחידות דיור במדינת ישראל נמצא דווקא בפרויקטים של התחדשות העירונית, כי ביצוע פרויקטים על גבי קרקעות של בעלי הדירות. כך שממצב בו בשנים הראשונות בענף ההתחדשות העירונית בעלי הדירות "רדפו" אחר יזמים כדי שיגשימו להם את "החלום", נוצר מהפך והחברות היזמיות מבינות שכדי לתת מענה לביקושים הגיע הזמן להתחבר לבעלי הדירות ולראות בהם שותפים.
התפקחות בקרב בעלי הדירות- כבר לא מתרגשים מהבטחות
אין שיחת סלון בה המילה התחדשות עירונית לא עולה, כולם מעוניינים בה וכולם מתעניינים בה. בכל זאת מדובר ללא ספק בהזדמנות לשינוי חיים משמעותי גם בהיבטי חווית המגורים וגם בהיבט הכלכלי. אך גם בקרב בעלי הדירות אנו רואים התפתחות משמעותית בהבנת הפרויקט וניתן לומר אפילו התפקחות בנוגע למעמדם ותפקידם בתהליך. את תהליך ההתפקחות הזה ניתן לראות במספר היבטים, כבר בשלבי ההתארגנות הראשונית – אם בעבר בעלי הדירות היו נגשים לפרויקט כמעט בהתמסרות ליזם הראשון שהגיע אליהם עם הצעה לקבלת דירה חדשה תמורת הדירה הישנה. היום אנו רואים כי בעלי הדירות מבינים את גודל השעה וגודל ההבטחה, הם פחות מסונוורים מהבטחות ומילים יפות, הם דורשים הבהרות ואולי מעל הכל הם מתחילים בגיבוש והתארגנות פנימית, בחירת נציגות וגיבוש של תנאי סף לבחירת היזם וכל אחד מהיועצים מתוך מקום של הבנה ברורה – אנו בעלי הקרקע ואנו אלה שקובעים.
לצד ההתפכחות נדרשים יעוץ מקצועי, ערבויות ובטחונות
ענף ההתחדשות העירונית טומן בחובו לא מעט אפשרויות למיקסום התמורות המסחריות והמשפטיות, אך לצד הרצון לממש את החלום צריך לזכור שישנם גם לא מעט סיכונים וכדי לצמצם אותם למינימום, בעלי הדירות צריכים יועצים נכונים, בטחונות וערבויות. אם עד לפני כמה שנים היו בעלי הדירות נעזרים במקרה הטוב בעורך דין מטעמם, היום, עם ההתפתחות וההבנה של ההזדמנוית והסכנות הכרוכות בעסקת התחדשות עירונית הגיעו בעלי הדירות למסקנה שעליהם להיות מוגנים מכל כיוון אפשרי. כך שמלבד בחירת עורכי דין בעלי ניסיון ממשי בביצוע פרויקטים שלה התחדשות עירונית שיבחנו את העסקה בהיבט המשפטי, בעלי הדירות ימנו גם צוות יועצים מקצועי הכולל שמאי מקרקעין מטעם בעלי הדירות שיבחן היטב את כלל ההיבטים הכלכליים של העסקה, וכן מפקח (מהנדס בניה) מטעם בעלי הדירות שיבחן מטעם בעלי הדירות את שלבי התכנון, הביצוע והמסירה, זאת בנוסף ליועצי מס ויועצי ביטוח אשר גם הם ישמרו על האינטרס של בעלי הדירות בפרויקט בתחומם. בנוסף אנו כעורכי דין, דואגים להבטיח לבעלי הדירות סט שלם ומקיף של ערבויות ובטחונות , כל שבעלי הדירות יהיו רגועים ומוגנים בכל שלבי העסקה – בדגש עלערבות לפי חוק המכר בגובה הדירה החדשה, ערבות דמי שכירת לתקופת הביצוע, ערבות להבטחת תשלומי המס בעסקה, ערבות שתבטיח אפילו את תיקוני הבדק בסוף הפרויקט, ערבות שנועדה לוודא את רישום הדירה החדשה על שם הבעלים בטאבו, ערבות לניהול הליכים משפטיים וכמובן גם פוליסות ביטוח רחבות שיגנו על בעלי הדירות.
לאחר שליוויתי וייצגתי אלפי בעלי דירות במאות פרויקטים, אשר חלקם אוכלסו ועברו את התהליך מתחילתו ועד סופו, הבנתי על בשרי שהדרך היחידה להוביל פרויקט התחדשות עירונית בהצלחה עד לסופו, ליצר אמון של בעלי הדירות בתהליך, להנגיש להם את המידע ולוודא שבהתנהלות נכונה, נצליח למקסם לבעלי הדירות הן את התמורות המסחריות והן את הערבויות והביטחונות שלהם בעסקה.
